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土地法第100條規定:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」
在租賃契約為不定期時,房東要終止租賃契約、收回房屋並不容易,須具備土地法第100條所定條件之1,才能終止租約收回房屋。土地法許多規定,都是在保障承租人的居住權利,而本條所指的房屋,是否包含營業用的房屋?
土地法第100條之房屋,包含居住及營業用房屋
最高法院51年度台上字第370號民事判決:「土地法第一百條所謂之房屋兼指住屋與供營業用之房屋而言,系爭廠房租賃固無排除該條規定之適用,惟上訴人在原審既始終主收回系爭廠房及機械設備自行經營,自與該條第一款之規定相當。」
最高法院 94 年度第 3 次民事庭會議決議:「土地法第一百條之規定,既未區分供住宅使用之房屋租賃或或供營業使用之房屋租賃,則土地法第一百條所謂之房屋兼指住屋與供營業用之房屋而言。」
雖然也有見解認為,承租人有能力承租房屋以獲取利潤,已非經濟上之弱者,且承租之房屋亦非供居住安身,與生存權之保障無涉,自無立法介入加以特別保護之必要,營業用房屋並非土地法第100條適用的對象。
但依最高法院的見解,按土地法第100條之文義解釋,法條既未區分住宅、營業房屋,解釋上即兼指住宅、營業用房屋。