租約快到期了,房東如何避免變成不定期租約

租賃關係不像您想像的那麼簡單,不小心說錯話,可能就會變成不定期租賃!民法第451條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」白話來說,就是租約到期(例如租約明定租期107年1月1日至107年12月31日止),但房客未返還房屋繼續居住,而房東未即時表示拒絕續約、未即時要求房客搬離時,就會轉變為不定期租賃契約,而房東就頭大了。

不定期租賃契約對房東的不利之處

土地法第100條規定,房東只有在符合以下情形下,才能收回房屋:

  1. 房東收回自住或重新建築。(但不是房東說要收回自住就可以,必須要舉證,例如遷入戶籍、無其他房屋可供自住等,並不簡單)
  2. 房客未經房東同意,將房屋轉租他人。
  3. 房客欠租,扣完全部押金後,仍欠租達二個月以上。
  4. 房客將房屋作違法使用。(例如開毒趴、賣淫)
  5. 房客違反租賃契約時。
  6. 房客損壞房屋或附屬物品,而不賠償時。

所以如果房客乖乖繳房租,或就算常遲繳,但欠的金額只要不累計超過二個月租金,房東難以趕走房客,困擾很多。

不即表示反對之意思,「不即」如何定義?

  • 最高法院43年台上字第367號判例:「民法第四百五十一條所謂出租人不即表示反對之意思,係指依一般觀念,出租人於租期屆滿後,相當時期內,能表示反對意思而不表示者而言。本件被上訴人表示反對續租之意思與租期屆滿之日相距僅有十日,在一般觀念上,自難指為非於相當時期內表示反對之意思。」
  • 最高法院42年台上字第122號判例:「民法第四百五十一條所謂出租人不即表示反對之意思,係指依一般交易觀念,出租人於可能表示意思時而不表示者而言,上訴人之辦公處所與被上訴人之營業所既係設在同一街道,而上訴人之管理員復在系爭房屋樓上居住,均為兩造所不爭執,則被上訴人於租賃期限屆滿後,仍為租賃物之使用,揆諸一般交易觀念,上訴人顯非不能即時表示反對之意思,乃竟沉默不言,遲至月餘始表示異議,自難謂非與上開法條規定之事由相當。」

依上開二則判例,我們至少可知道租約到期10天內表示反對續租,仍然屬於「即時」,所以房東遇到租約到期時,如果不想再續租,一定要在10天內表示反對,而傳簡訊就是一個很好的證明方式,也簡便;但如果拖到快一個月才表示反對,又沒有不能即時反對的事由時,就屬於「不即時」了,已無法阻止不定期租約的形成。

房東小心別說錯話

有些東房較單純,租約到期後,出於關心房客,除了未立即表示不續租的意外,還會詢問房客:「租約到期了,是否要續租?」如果房客繼續住但沒繳房租,房東又詢問房客:「是要從押金扣嗎?」「上個月租金沒給,請快點給。」等話,但這些用語,房東要意識到說了這些話,就代表已經默視房客繼續使用房屋的事實了,否則豈會詢問續租?催促要繳租金呢?一說錯話覆水難收。

防人之心不可無,避免尾大不掉的租賃關係,一切應公事公辦,租約到期就應立即提醒租約已屆至,給予合理搬遷時間,不要提到與同意續租有關的話語,也不要直接催促繳租(就算不催促,房客搬離後一樣可以要),以免形成不定期租約。

也可以透過租賃契約防免不定期租約的形成

最高法院92年度台上字第1755號判決:「於訂約之際,訂明期滿後絕不續租,或續租應另訂契約者,仍難謂不發生阻止續約之效力。」

依上開實務見解,民法第451條是可以透過契約合意排除適用的,房東可於訂約時,在租賃契約中,向房客具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之意思,使房客有所預期,且不得任由房客繼續為租賃物之使用收益,即可預防不定期租約的形成。

範例:「本租賃契約屆期後,甲方(房東)不再續租,乙方(房客)不得繼續為租賃物之使用收益,若乙方有意願續租,應與甲方另訂租約。」


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