租約快到期了，房東如何避免變成不定期租約

租賃關係不像您想像的那麼簡單，不小心說錯話，可能就會變成不定期租賃！民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」白話來說，就是租約到期（例如租約明定租期107年1月1日至107年12月31日止），但房客未返還房屋繼續居住，而房東未即時表示拒絕續約、未即時要求房客搬離時，就會轉變為不定期租賃契約，而房東就頭大了。

不定期租賃契約對房東的不利之處

土地法第100條規定，房東只有在符合以下情形下，才能收回房屋：

1. 房東收回自住或重新建築。（但不是房東說要收回自住就可以，必須要舉證，例如遷入戶籍、無其他房屋可供自住等，並不簡單）
2. 房客未經房東同意，將房屋轉租他人。
3. 房客欠租，扣完全部押金後，仍欠租達二個月以上。
4. 房客將房屋作違法使用。（例如開毒趴、賣淫）
5. 房客違反租賃契約時。
6. 房客損壞房屋或附屬物品，而不賠償時。

所以如果房客乖乖繳房租，或就算常遲繳，但欠的金額只要不累計超過二個月租金，房東難以趕走房客，困擾很多。

不即表示反對之意思，「不即」如何定義？

• 最高法院43年台上字第367號判例：「民法第四百五十一條所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般觀念，出租人於租期屆滿後，相當時期內，能表示反對意思而不表示者而言。本件被上訴人表示反對續租之意思與租期屆滿之日相距僅有十日，在一般觀念上，自難指為非於相當時期內表示反對之意思。」
• 最高法院42年台上字第122號判例：「民法第四百五十一條所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般交易觀念，出租人於可能表示意思時而不表示者而言，上訴人之辦公處所與被上訴人之營業所既係設在同一街道，而上訴人之管理員復在系爭房屋樓上居住，均為兩造所不爭執，則被上訴人於租賃期限屆滿後，仍為租賃物之使用，揆諸一般交易觀念，上訴人顯非不能即時表示反對之意思，乃竟沉默不言，遲至月餘始表示異議，自難謂非與上開法條規定之事由相當。」

依上開二則判例，我們至少可知道租約到期10天內表示反對續租，仍然屬於「即時」，所以房東遇到租約到期時，如果不想再續租，一定要在10天內表示反對，而傳簡訊就是一個很好的證明方式，也簡便；但如果拖到快一個月才表示反對，又沒有不能即時反對的事由時，就屬於「不即時」了，已無法阻止不定期租約的形成。

房東小心別說錯話

有些東房較單純，租約到期後，出於關心房客，除了未立即表示不續租的意外，還會詢問房客：「租約到期了，是否要續租？」如果房客繼續住但沒繳房租，房東又詢問房客：「是要從押金扣嗎？」或「上個月租金沒給，請快點給。」等話，但這些用語，房東要意識到說了這些話，就代表已經默視房客繼續使用房屋的事實了，否則豈會詢問續租？催促要繳租金呢？一說錯話覆水難收。

防人之心不可無，避免尾大不掉的租賃關係，一切應公事公辦，租約到期就應立即提醒租約已屆至，給予合理搬遷時間，不要提到與同意續租有關的話語，也不要直接催促繳租（就算不催促，房客搬離後一樣可以要），以免形成不定期租約。

也可以透過租賃契約防免不定期租約的形成

最高法院92年度台上字第1755號判決：「於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力。」

依上開實務見解，民法第451條是可以透過契約合意排除適用的，房東可於訂約時，在租賃契約中，向房客具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之意思，使房客有所預期，且不得任由房客繼續為租賃物之使用收益，即可預防不定期租約的形成。

範例：「本租賃契約屆期後，甲方（房東）不再續租，乙方（房客）不得繼續為租賃物之使用收益，若乙方有意願續租，應與甲方另訂租約。」