未辦保存登記建物，無民法第425條之適用

甲向乙承租一棟鐵皮屋（違建、未辦保存登記、無所有權狀）做生意，租賃期限為2年，而乙在租賃期間中，把鐵皮屋賣給丙（丙取得事實上處分權），也辦理房屋稅籍登記有變更。丙對甲表示租約效力不及於自己，要求甲立即遷離，甲主張依民法第425條買賣不破租賃的規定，丙繼受甲、乙的租賃契約，不能趕自己走，甲的主張是否有理由？

違建不能移轉「所有權」，與民法第425條規定未符

民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」

為了保障承租人的權益，民法第425條規定，在租賃期間中，縱使出租人將租賃物所有權移轉予他人，租賃契約即隨同移轉，承租人仍可依原租約之內容使用租賃物（租賃物所有權受讓人變成新出租人）。但期限逾5年或不定期租賃契約，未經公證者，則例外不適用此規定。

不動產所有權之移轉，非經登記不生效力

民法第758條第1項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」

依民法之規定，不動產所有權的取得、移轉，均應經「登記」才有效，所謂的登記，就是地政產權的登記、取得所有權狀。

但違建的建物，無法進行所有權登記，當然也不可能進行所有權移轉登記。故違建建物雖有經濟上價值，也是可以買賣的標的，但僅能轉讓違建的「事實上處分權」，而不能轉讓「所有權」，因為違建沒有所有權登記。

民法第425條之適用，以「移轉所有權」為前提

最高法院69年度台上字第720號民事判例：「民法第四百二十五條所定所有權讓與不破租賃之原則，應以所有權移轉業已生效為其要件。不動產所有權依法律行為移轉者，非經登記，不生效力，原審既認定系爭房屋未為保存登記，縱令屬於郭某所有，於出租後贈與被上訴人，無從辦理所有權移轉登記，自難認被上訴人已取得系爭房屋之所有權，應無民法第四百二十五條規定之適用。」

民法第425條之條文，係以「所有權」之讓與為必要，但違建沒有所有權登記，也無法移轉所有權，所以像旨例的情形，乙把違建鐵皮屋的事實上處分權讓與丙，並不適用民法第425條買賣不破租賃之規定，丙可主張租賃對自己不生效力，要求甲遷離，所以承租合法建物，較能保障自己的權益。