租地建屋之房屋若屬違建，是否適用民法優先承買等規定？

所謂「租地建物」，係指承租一塊土地，然後承租人自己在土地上建築房屋使用，而以下三個法條，是租地建屋契約的重要規定，我們先列出來：

1. 民法第425條之1：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」
2. 民法第426條之1：「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」
3. 民法第426條之2第1項：「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」

民法第425條之1、第426條1的條文，關於房屋的部分均規定「所有權移轉或讓與」，而第426條之2則是出賣房屋。

對於有產權登記（有權狀）的房屋固無疑問，但如果是未辦保存登記（俗稱違建）之房屋，是否也同樣適用上開規定？

違建雖無法辦理所有權移轉登記，但仍可讓與事實上處分權，應可類推適用

民法第425條之1規範目的在於調和房屋所有人與土地所有人間之關係，使原同屬一人所有之土地及房屋，不因土地或房屋讓與他人，或土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，房屋成為無權占有土地，即側重於房屋所有權與土地利用權一體化之體現，基於保護房屋既得使用權之原則，因而肯認土地使用權不因房屋、土地所有權之嗣後變動而受影響。

未辦所有權第一次登記之建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，且與前開側重房屋所有權與土地利用權一體化及房屋既得使用權保護原則之法律狀態，並無不同，最高法院亦迭採肯定見解（99年度台上字第1723號、100年度台上字第2103號、102年度台上字第580號、102年度台上字第2204號、106年度台上字第709號判決意旨參照）。

所以租用土地建築的房屋是無產權登記的違建，也可類推適用民法第425條之1第1項規定，推定有租賃關係，而民法第426條之1、第426條之2之狀況亦同。