無償使用土地蓋房子，地主賣地時建物所有人有優先購買權嗎？

乙是一位退休老師，年輕時與好友甲交情深厚。為了感謝乙多年來的照顧，甲同意無償提供名下的一塊空地，讓乙自行蓋一棟房子自住。當時雙方並未簽署書面契約，也未設定地上權或租賃契約，純粹是「朋友情誼」下的口頭約定。

多年過去，乙平穩安居在該房屋中，直到某天接到一通陌生來電──甲已過世，其子女繼承了土地，並已與丙簽訂買賣契約，準備將土地出售。乙震驚不已，質問是否應該先讓自己購買？「我住這麼久了，怎麼可以說賣就賣？我難道沒有優先購買權嗎？」

無償使用土地建築房屋，建物所有人不享有優先購買權

土地法第104條規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」

民法第426條之2規定：「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。」

乙能主張優先購買權嗎？

依據土地法第104條、第426條之2規定，地上建有他人房屋時，土地所有人若要出賣土地，房屋所有人在同等條件下享有優先購買權。

然而，這條文的適用有一個前提，房屋必須是基於租賃、地上權、典權等有償關係所興建。

在本案中，乙是基於「無償使用」土地而建屋，法律上並不屬於「有償使用關係」，因此乙沒有優先購買權，意即甲的繼承人可以直接將土地賣給他人，不需要通知乙。雖然乙的居住情感、投資、付出可受同情，但在法律層面，因無償使用不構成保護基礎，不會給予優先購買的保障。

實用建議：你該怎麼保護自己的房屋？ 

如果你是乙這樣的情況，請務必注意：

1. 儘早簽訂正式契約：如地上權或租賃契約，讓使用關係有法律依據。

2. 考慮設定地上權：可申請登記，保障房屋佔用的合法性。

3. 若有買地打算，主動與地主或繼承人協商購買或承租。