【房東該瞭解的事】欠租斷水斷電、換鎖,房東真會觸犯強制罪?

遇到不繳租金的惡房客,卻仍占用房屋不還,想必是房東最不想遇到的事,而提起民事遷讓房屋訴訟,又需要花費許多時間。而換鎖、斷水斷電的方式,最能達到趕走房客的效用,但如果您有上網做功課的話,想必會看到不少房東換鎖、斷水斷電因而觸犯刑法「強制罪」的案例,但真有這麼可怕嗎?事實上這並非法院實務的定見,而且是有方法避免的。

如換鎖、斷水斷電時,房客不在場,法院多數見解認為不成立強制罪

這是一個法律問題的討論,強制罪的成立,是否需要行為人施強暴、脅迫行為時,被害人在場為必要,有肯、否二說,而實務目前多數見解是採肯定說,將會限縮強制罪的成立。

  • 肯定說,施強暴、脅迫行為時,被害人須在場,才可能成立強制罪:
    所謂「以強暴脅迫使人為無義務之事,或妨害人行使權利」者,其強暴脅迫之對象,須以「人」為要件,雖不以直接施諸於他人為必要,間接施之於物體而影響於他人者亦屬之,然仍需被害人在場,始有受強暴之可能,如妨害人行使權利時,被害人並不在場,自無從對人施強暴脅迫,既缺乏施強暴脅迫之手段,要與刑法強制罪之構成要件不符
    故若採肯定說,則房東通常換鎖、斷水斷電時,都是趁房客不在的時候去弄,因房客不在場,不屬於對人施強暴的行為,並不會構成強制罪。(實務多數見解)
  • 否定說,不以被害人在場為必要,對物施之強暴手段若可持續發生效用,可直接影響被害人正當行使權利之自由,仍可成立強制罪:
    所謂施以強暴,並非被害人不在現場即可謂非強暴,應視其對物施之強暴手段若可持續發生效用,其效果可直接影響被害人正當行使權利之自由,仍可成立強制罪。
    若採否定說,雖於房東更換門鎖、斷水斷電之時,房客並未在場,但房客之後欲進入房屋時,該換鎖、斷水斷電仍持續發生效用,影響房客自由進出房屋、對房屋使用收益之權利,其當場已令人感受具有強暴性,效果直接影響房客,會成立強制罪。(實務少數見解)

所以房東就算真的換鎖、斷水斷電,除非當著房客的面為之、或房客當時就在屋內,不然依現在實務見解,就算被房客告強制罪,也有很大機率會不起訴。

先終止租賃契約,再換鎖、斷水斷電以避免觸犯強罪

雖然多數實務見解對於房東有利,但畢竟還是會有點怕怕的。

那我們先想,房客要提告強制罪,勢必是他覺得他的「權利」被侵害了,而這個權利是什麼?就是「對於房屋的使用、收益權利」!那如果這個權利不存在了,那再來換鎖、斷水斷電就沒有侵害房客權利的問題,房客也喪失了提告的立基點

所以房東可以先審視,是否符合「民法終止租約」之法定要件,即實際欠租達二個月(扣除押租金後,額外多住了二個月未付租金),房東限期催告,房客仍不給付後,東可終止租賃契約。

合法終止租賃契約後,房客對於房屋已經沒有使用、收益的權利,對房東而言屬於無權占有,若房客仍不遷離,房東再來做換鎖、斷水斷電的動作,即不會再有觸犯強制罪的疑慮


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