管委會該如何對付屢欠管理費的住戶?談強制遷離

社區總會有少數住戶自主意識較強,對於社區事務、管理費的數額有意見,接著就拒繳管理費,就算管委會向法院聲請調解、提出訴訟,雖然住戶繳錢了事,但不久後又開始拖欠,變成無限循環,管委會一屆換一屆,沒有一屆的主委能好好處理。但住戶欠繳管理費並沒有那麼難處理,如果管委會能建立統一處理標準且落實執行,可有效控制住戶欠繳管理費的情形。

欠繳管理費,管委會之強制遷離請求權

公寓大廈管理條例第22條第1項第1款規定:「住戶有下列情形之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離:一、積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一。」

公寓大廈管理條例施行細則第6條規定:「本條例第二十二條第一項第一款所稱區分所有權總價,指管理負責人或管理委員會促請該區分所有權人或住戶改善時,建築物之評定標準價格當期土地公告現值之和。」

所以住戶積欠管理費,是有可能被訴請強制遷離、搬出社區的,但還是有一定的法定程序,不是積欠管理費就必須遷離,不然也太可怕了,一個欠費住戶要被訴請遷離,需要符合以下要件及流程,缺一不可:

  1. 住戶第二次積欠管理費。
  2. 管委會走司法程序,取得確定判決或調解筆錄。
  3. 管委會向法院聲請強制執行,命住戶繳納欠費。
  4. 住戶第二次積欠管理費,欠費金額達「建築物評價價格」(通常係房屋稅單所載之建物價額)+「土地公告現值」之1%。
  5. 管委會命住戶於三個月內繳清欠款。
  6. 住戶仍不繳欠款,欠費金額仍達前面提到的1%。
  7. 管委會召開區分所有權人大會,於會議上提案訴請該住戶強制遷離,經區分所有權人會議決議通過。
  8. 管委會向法院提起強制遷離訴訟。

該如何利用強制遷離請求權?

上面提到的這些法定程序,說實在真的有點繁瑣,但管委會如果能做完1~3點事項,對於嚇阻住戶欠費還是有一定效果的,畢竟先符合前面條件,屆時住戶又欠費時,才能讓行使強制遷離請求權較便於行使。

所以當住戶欠費時,宜向法院起訴、聲請調解或聲請支付命令,如果住戶有和解意願,仍應於法院成立和解,取得調解筆錄或和解筆錄,不要直接撤回告訴(拿不到執行名義)。而取得執行名義後,向法院聲請強制執行收取欠款,不要自行收受住戶繳費。

如此一來,在住戶第二次欠費時,不用再訴請給付管理費,而事實上,當強制遷離的議案提到區權會上討論時,住戶通常就會繳納欠費了。

不過建物評定價額及土地公告現值的1%,仍數不小的數額,以10年內的社區型大樓來說,也大概要欠費到5萬元才達到這個門檻,可能要欠個1年半左右的管理費才行。但管委會對於這類型住戶,亦可不為催繳,達到欠費金額門檻後,再發文通知三個月內改善,若不改善,則於區權會提案訴請強制遷離(這類住戶可能也不會參加區權會、不關心議案),取得過半住戶同意後,就立即向法院起訴。


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