覺得租金太低,房東可以訴請法院提高嗎?有何條件限制?

當租賃物為不動產時,隨著房市景氣、商圈買氣的波動,房屋價值可能會水漲船高,例如簽約時租金合理,但豈料房屋市價突然暴漲,房東覺得後悔,可不可以要求漲房租呢?民法第442條規定:「租賃物為不動產者,因其價值之昇降,當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者,不在此限。」房東可不可以用這條規定要求漲租金?

租賃定有期限者,不得於租期內調漲租金

民法第442條規定只適用於「不定期租賃契約」之情形,意即租約有期間(例如一年、二年、、、十年)者,要漲租金須要房東、房客都同意才行,房東不能片面訴請法院調高租金,因為既然已定有租期,更應遵守契約的約定,要調漲租金,大可等租約到期時再來協議調漲。

如果是長期租約,例如長達十年,房東要如何保留調整租約的彈性?可以在租賃契約中訂定「租金隨土地價值昇降機動調整」之規定,就可以滿足需求了。

須符合情事變更原則,始能調整租金

民法第442條規定為同法第227條之2第1項的特別規定,意即法條的目的是為了處理「不定期限租約,租賃物隨景氣盛衰波動,若仍以訂約時之租金作為標準,顯不合公平,難達當事人之合理期望」情形,所以我們規納幾個重要的要件:

  • 租賃物隨經濟景氣盛衰波動、或其他情事(例如變兇宅),其價值有顯著之增減。
  • 上開導致租賃物價值有顯著增減之情事,係訂定租賃契約時所不能預料者。
  • 若依原有之租金約定,有顯失公平的情形。

所以一定是誇張、不合理、顯不公平的情形下,才可以請求法院增減原租金,無法任意主張之。

若法院判決增減租金,自何時起增減?

依最高法院73年8月21日第9次民事庭會議決議、48年度台上字第521號判例、47年度台上字第1152號判決意旨。

增減租金判決之效力,如果原告在起訴前已向對方提出請求(若能證明),則自提出請求時增高增減租金;如果原告在起訴前未曾表示,則自原告起訴時起增高增減租金

另外在法院判決確定前,原約定之租金額,並不因租賃不動產價值之昇降,而失其拘束雙方當事人之效力。意即在判決確定前,任一方隨便依己之見,變更租金給付之數額,即屬違約。


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