管委會該如何對付屢欠管理費的住戶？談強制遷離

社區總會有少數住戶自主意識較強，對於社區事務、管理費的數額有意見，接著就拒繳管理費，就算管委會向法院聲請調解、提出訴訟，雖然住戶繳錢了事，但不久後又開始拖欠，變成無限循環，管委會一屆換一屆，沒有一屆的主委能好好處理。但住戶欠繳管理費並沒有那麼難處理，如果管委會能建立統一處理標準且落實執行，可有效控制住戶欠繳管理費的情形。

欠繳管理費，管委會之強制遷離請求權

公寓大廈管理條例第22條第1項第1款規定：「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。」

公寓大廈管理條例施行細則第6條規定：「本條例第二十二條第一項第一款所稱區分所有權總價，指管理負責人或管理委員會促請該區分所有權人或住戶改善時，建築物之評定標準價格及當期土地公告現值之和。」

所以住戶積欠管理費，是有可能被訴請強制遷離、搬出社區的，但還是有一定的法定程序，不是積欠管理費就必須遷離，不然也太可怕了，一個欠費住戶要被訴請遷離，需要符合以下要件及流程，缺一不可：

1. 住戶第二次積欠管理費。
2. 管委會走司法程序，取得確定判決或調解筆錄。
3. 管委會向法院聲請強制執行，命住戶繳納欠費。
4. 住戶第二次積欠管理費，欠費金額達「建築物評價價格」（通常係房屋稅單所載之建物價額）＋「土地公告現值」之1%。
5. 管委會命住戶於三個月內繳清欠款。
6. 住戶仍不繳欠款，欠費金額仍達前面提到的1%。
7. 管委會召開區分所有權人大會，於會議上提案訴請該住戶強制遷離，經區分所有權人會議決議通過。
8. 管委會向法院提起強制遷離訴訟。

該如何利用強制遷離請求權？

上面提到的這些法定程序，說實在真的有點繁瑣，但管委會如果能做完1~3點事項，對於嚇阻住戶欠費還是有一定效果的，畢竟先符合前面條件，屆時住戶又欠費時，才能讓行使強制遷離請求權較便於行使。

所以當住戶欠費時，宜向法院起訴、聲請調解或聲請支付命令，如果住戶有和解意願，仍應於法院成立和解，取得調解筆錄或和解筆錄，不要直接撤回告訴（拿不到執行名義）。而取得執行名義後，向法院聲請強制執行收取欠款，不要自行收受住戶繳費。

如此一來，在住戶第二次欠費時，不用再訴請給付管理費，而事實上，當強制遷離的議案提到區權會上討論時，住戶通常就會繳納欠費了。

不過建物評定價額及土地公告現值的1%，仍數不小的數額，以10年內的社區型大樓來說，也大概要欠費到5萬元才達到這個門檻，可能要欠個1年半左右的管理費才行。但管委會對於這類型住戶，亦可不為催繳，達到欠費金額門檻後，再發文通知三個月內改善，若不改善，則於區權會提案訴請強制遷離（這類住戶可能也不會參加區權會、不關心議案），取得過半住戶同意後，就立即向法院起訴。