租約到期後口頭續租，房東能隨意漲租或要求房客搬走嗎？案例解析

張伯伯是房東，他將自己的一樓店面租給陳先生經營餐廳，雙方簽了一份2年期租約，每月租金2萬元。租期屆滿後，張伯伯沒有再簽新的書面租約，但雙方口頭同意，依照原本的條件繼續租下去。

又過了1年，張伯伯聽街坊說附近店面行情已經漲到每月4萬元，覺得自己租太便宜了，於是要求陳先生從下個月開始改成3萬元租金。陳先生拒絕加租，張伯伯一氣之下說：「那我不租你了，下個月立刻搬走！」

然而，法律並不允許這麼做，換言之，張伯伯的「立刻漲租、立刻搬走」要求，於法無據。

租約到期自動轉為不定期租賃，房東仍受土地法限制

民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」

在原本2年租約到期後，陳先生繼續承租房屋，而張伯伯也同，因此，張伯伯與陳先生的租約，已自動轉為每月租金2萬元的「不定期租賃」關係。房東不能立即要求房客搬走，必須依照法律所定的終止通知期間來處理。 

土地法第100條規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」

轉為不定期租賃關係後，房屋要終止租約就十分困難，須具備土地法第100條的法定終止事由，不能因行情上漲或自己一時意願，就片面漲租或要求承租人搬走，因此，張伯伯不能因為陳先生拒絕調漲租金，就將其趕走，而陳先生只要繼續每月支付2萬元的租金，又不違反租賃契約的規定，就能繼續使用房屋營業。 

房東不能任意漲租，但可機會向法院聲請調整

民法第442條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」 

就張伯伯與陳先生的情況而言，雙方目前屬於月租金2萬元的不定期租賃關係，雖然張伯伯可以與陳先生協商調整租金，但若陳先生不同意，張伯伯也無法單方面片面漲租。然而，若張伯伯能具體證明該地區近年房價上升、租金行情確實提高，則仍可依法向法院聲請酌增租金。