借名房地被擅自過戶,要得回來嗎?

某A為了省稅,於是將名下房屋土地登記在B名下,豈料B心懷不軌,把房屋土地偷偷出賣給C,也辦妥移轉登記完畢,直到C拿著新的權狀要求A搬走時,A才發現這個事實,A有辦法去法院打官司,把房屋土地拿回來嗎?

A、B間成立借名登記關係

房屋土地是由A出資購買,也是由A在使用,但借用B的名字辦理所有權登記,這是所謂的「借名登記」契約,這在我國民間超級常見。

而借名登記契約的法律關係,適用民法委任的規定。

A沒辦法要回房屋土地

房屋土地雖然實際上是A的,但竟然對於B偷偷把房地過戶無能為力?也要不回來?

關於出名人把不動產擅自過戶,借名人可否撤銷移轉登記並回復登記至自己名下?主要有二種見解:

  1. 借名人無法撤銷移轉登記:
    因為不動產的所有權,依民法規定,係以「登記」為認定,既然登記是B,那法律上我們就認定B是所有權人,自然可以再移轉給別人,是有權處分。至於A、B雖然有借名登記契約關係,但這是A、B的內部關係,並無公示性,外人也看不到,A無法撤銷。
  2. 若取得人為惡意,則借名人可以撤銷移轉登記:
    原則上,適用同上述的見解,借名人為有權處分。但法律並應該保護惡意的第三人(取得人,即本例的C),如果C事前知悉B是出名人,有借名登記關係的存在,則A可以撤銷移轉登記;反之,若C不知道借名登記關係的存在,則為善意第三人,A不得撤銷(亦可主張善意受讓)。

過去法院對此並無一致見解,但在106年時,最高法院作成決議(106年度第3次民事庭會議決議),採取出名人有權處分書,不論第三人是善意、惡意,借名人都無法撤銷所有權移轉登記,對於借名人很不利。

所以A只能接受房屋土地被轉走的事實,只能向B請求損害賠償了....,但B名下有財產可以讓A強制執行嗎?可能不會....。

可提告刑法背信罪

在民事法律關係上,要討回不動產不易,但可考慮提出刑法第342條背信罪之刑事告訴。

刑法第342條第1項規定:「為他人處理事務,意圖為自己或第三人不法之利益,或損害本人之利益,而為違背其任務之行為,致生損害於本人之財產或其他利益者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。」

出名人在未獲得借名人(實際所有權人)的同意下,擅自將借名不動產出售並移轉所有權登記,已違背其任務並損害借名人之利益,成立刑法背信罪。遇此狀況,不妨另外提出背信罪之刑事告訴,才能提高對方出來面對的機會。

該如何避免這種事情發生?

再怎麼值得信任的人,都還是會有風險!因為借名登記類推適用委任的規定,就算出名人沒做怪,哪天出名人意外過世,他的繼承人會願意把不動產還回來嗎?可能還要訴訟呢!

所以不要把不動產借用別人名義登記才是正道,就算要!也務必簽訂借名登記契約,保存給付買賣價金、繳納房屋稅款的單據。另外,應該在借名登記的同時,同時設定預告登記,這樣出名人要過戶前,需要取得借名人的同意,可避免莫名其妙被過戶的狀況發生。


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