借名房地被擅自過戶，要得回來嗎？

某A為了省稅，於是將名下房屋土地登記在B名下，豈料B心懷不軌，把房屋土地偷偷出賣給C，也辦妥移轉登記完畢，直到C拿著新的權狀要求A搬走時，A才發現這個事實，A有辦法去法院打官司，把房屋土地拿回來嗎？

A、B間成立借名登記關係

房屋土地是由A出資購買，也是由A在使用，但借用B的名字辦理所有權登記，這是所謂的「借名登記」契約，這在我國民間超級常見。

而借名登記契約的法律關係，適用民法委任的規定。

A沒辦法要回房屋土地

房屋土地雖然實際上是A的，但竟然對於B偷偷把房地過戶無能為力？也要不回來？

關於出名人把不動產擅自過戶，借名人可否撤銷移轉登記並回復登記至自己名下？主要有二種見解：

1. 借名人無法撤銷移轉登記：
   因為不動產的所有權，依民法規定，係以「登記」為認定，既然登記是B，那法律上我們就認定B是所有權人，自然可以再移轉給別人，是有權處分。至於A、B雖然有借名登記契約關係，但這是A、B的內部關係，並無公示性，外人也看不到，A無法撤銷。
2. 若取得人為惡意，則借名人可以撤銷移轉登記：
   原則上，適用同上述的見解，借名人為有權處分。但法律並應該保護惡意的第三人（取得人，即本例的C），如果C事前知悉B是出名人，有借名登記關係的存在，則A可以撤銷移轉登記；反之，若C不知道借名登記關係的存在，則為善意第三人，A不得撤銷（亦可主張善意受讓）。

過去法院對此並無一致見解，但在106年時，最高法院作成決議（106年度第3次民事庭會議決議），採取出名人有權處分書，不論第三人是善意、惡意，借名人都無法撤銷所有權移轉登記，對於借名人很不利。

所以A只能接受房屋土地被轉走的事實，只能向B請求損害賠償了....，但B名下有財產可以讓A強制執行嗎？可能不會....。

可提告刑法背信罪

在民事法律關係上，要討回不動產不易，但可考慮提出刑法第342條背信罪之刑事告訴。

刑法第342條第1項規定：「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。」

出名人在未獲得借名人（實際所有權人）的同意下，擅自將借名不動產出售並移轉所有權登記，已違背其任務並損害借名人之利益，成立刑法背信罪。遇此狀況，不妨另外提出背信罪之刑事告訴，才能提高對方出來面對的機會。

該如何避免這種事情發生？

再怎麼值得信任的人，都還是會有風險！因為借名登記類推適用委任的規定，就算出名人沒做怪，哪天出名人意外過世，他的繼承人會願意把不動產還回來嗎？可能還要訴訟呢！

所以不要把不動產借用別人名義登記才是正道，就算要！也務必簽訂借名登記契約，保存給付買賣價金、繳納房屋稅款的單據。另外，應該在借名登記的同時，同時設定預告登記，這樣出名人要過戶前，需要取得借名人的同意，可避免莫名其妙被過戶的狀況發生。